Остекление балконов и лоджий – с точки зрения действующего законодательства – является перепланировкой квартиры и, следовательно, требует согласования в соответствующих инстанциях. Но если остекление балкона (лоджий) однозначно трактуется как перепланировка помещения, то работы по установке кондиционеров и его внешнего блока на фасад здания определяются неоднозначно. В правоприменительной практике с учетом норм жилищного законодательства работы по установке кондиционера расценивается как переустройство помещения. Градостроительный кодекс Российской Федерации (п. 14 ст. 1) рассматривает данные действия как реконструкцию здания. Но вне зависимости от того, как называть ремонтные работы - "переустройство" или "перепланировка", улучшение жилищных условий допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. На основании ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Но прежде чем получить согласие, необходимо: - разработать проект остекления балкона (лоджий) или установки кондиционера; - рассчитать уровень шумов (для установки кондиционера); - согласовать данные проекты в таких организациях как Роспотребнадзор, управляющая организация, ОГПН г. Казани ГУ МЧС РФ по РТ, в органах власти, отвечающих за соответствие внешнего вида фасада здания после установки кондиционера, остекления балконов (лоджий) принятым нормам и других. Прежде чем заказывать проект, необходимо получить документы БТИ на помещение - техпаспорт, подготовить все документы, относящиеся к кондиционеру - паспорт, сертификаты качества и т.п. Подготовку проекта перепланировки жилого помещения, как правило, осуществляет организация, которая проектировала здание, но может и любая другая организация, имеющая оформленный допуск на проведение такого вида работ. Расчет шумов в специализированной организации делается для того, чтобы определить, не превысит ли уровень шума внешнего блока допустимые уровни. Этот расчет делается на основании паспортных данных на кондиционер и проекта его установки, где указаны расстояния до ближайших окон. Проекты по перепланировке должны быть согласованы в первую очередь с Роспотребнадзором). Функция Роспотребнадзора - проверка проекта на соответствие санитарным нормам и правилам, в частности для остекления балкона, на инсоляцию. При желании провести работы по остеклению балкона или установке кондиционера необходимо учитывать и тот факт, что фасад здания как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом в многоквартирном доме. Об этом свидетельствуют соответствующие нормы, закрепленные в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 244 ГК РФ, а также в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...": в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции). Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т.е. жильцов здания. Из содержания ст. 44 ЖК РФ следует, что решения о реконструкции и ремонте, а также о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, при остеклении балкона или установке кондиционера необходимо получить разрешения от участников долевой собственности - владельцев жилых помещений. Такие же выводы содержатся в постановлениях судов, например в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа Российской Федерации от 16.02.2010 N Ф10-665/10 по делу N А54-2532/2009-С22. После получения разрешения от ИКМО г.Казани можно приступать к реализации проекта - остеклению балкона или установке кондиционера. Завершение переустройства и (или) перепланировки, иных работ подтверждается актом Комиссии по приемке в эксплуатацию нежилых помещений после проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, сформированной в составе согласно приложению N 5 постановления руководителя исполнительного комитета муниципального образования г.Казани от 22.06.2012 №4131 органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для использования его в качестве жилого или нежилого. Процедуры, устанавливаемые настоящим подпунктом, осуществляются в течение семи дней с момента завершения переустройства и (или) перепланировки, иных работ. Результат процедур: выданный акт приемочной комиссии. После внесения изменений в "технический" облик помещения последним шагом собственника должно стать внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Несмотря на то что данные, указанные в свидетельстве о собственности (площадь, идентифицирующие признаки помещения), не изменились, после проведения работ по остеклению балкона или установке кондиционеров изменились документы, отражающие технические характеристики помещения. Эти документы, в т.ч. и документы, подтверждающие законность произведенных изменений (разрешение на перепланировку, акт выполненной перепланировки и т.д.), и должны быть представлены в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации. В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Так, согласно п. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Но при этом жилищным законодательством предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Но кроме административной ответственности на лицо, самовольно осуществившее работы по перепланировке помещения, может быть возложена и договорная ответственность. Так, например, банки, заключая ипотечный договор, одним из условий возврата суммы займа предусматривают несанкционированное изменение технических данных помещений. Таким образом, согласование ремонтных работ по изменению облика фасада здания, связанного с установкой сплит-системы или остеклением балкона, является обязательным для собственников помещений, желающих улучшить свои жилищные условия. Однако маленький штраф за самовольную перепланировку, возможность оспорить его в суде, а также наличие бюрократических преград в виде получения разрешений от множества властных структур и потенциальная опасность "дачи взятки" в каждой из них толкают людей на свой страх и риск остеклять балконы и устанавливать кондиционеры без соответствующих разрешений.