Больше половины управляющих организаций на Юге России, по итогам рейтинга 2013 года, показали очень слабые результаты.
Итоги последнего рейтинга, подготовленного Фондом ЖКХ, демонстрируют качественный рост ряда управляющих организаций Юга России, в то же время увеличивается разрыв между лидерами и аутсайдерами. Более 57% участников рейтинга получили оценки от «ниже среднего» до «предельно низкая». По мнению экспертов, пройти лицензирование с такими результатами работы компаниям будет проблематично. Представители управляющих организаций считают, что на качество их работы влияют постоянно меняющиеся правила игры и обновляющиеся требования в сочетании с весьма скромными возможностями и правами.
Лучше, чем могло быть, хуже, чем хотелось
Фонд ЖКХ подвел итоги рейтинга по оценке эффективности деятельности управляющих организаций, ТСЖ, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов за 2013 год. Методика ранжирования, разработанная в ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ», предусматривает сравнение организаций по пяти основным показателям: масштабу деятельности, ее прозрачности, эффективности, финансовой устойчивости и репутации (с методикой расчетов можно ознакомиться на портале фонда). Как и в предыдущие годы, наивысших рейтингов АА и ААА не получила ни одна организация, зато количество участников с индексом А выросло почти в 6 раз – с 13 до 77. Причем если в прошлом году среди таких компаний не было ни одного представителя ЮФО, то в 2013-м их уже девять.
– Организации, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами, стали более ответственно подходить к исполнению требований жилищного законодательства, – комментирует начальник управления информационнъх технологий ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ» Марат Петрин. – Если 1 января 2013 года на официальном сайте, предназначенном для раскрытия информации о деятельности таких организаций, было зарегистрировано 19130 организаций, то на 1 января 201 года – более 31 тысячи. А сегодня уже более 40 тыс. организаций. По показателям проводимого фондом рейтинга УО наглядно можно оценить качество раскрытия информации. К примеру, в 2011 г. средний балл составлял 9,8, в 2012 г. – 13,51, в 2013 г. – 22,01.
Количество организаций с максимальным баллом в рейтинге также из года в год увеличивается. Действительно, итоги рейтинга-2013 наглядно иллюстрируют комментарий эксперта. Из 2483 управляющих организаций, вошедших в рейтинг, выделяются девять лидеров с индексным показателем А, еще 102 УО получили оценку ВВВ (выше среднего), 363 – ВВ (средний), 352 – В (ниже среднего). По количеству управляющих организаций в ЮФО впереди Краснодарский край и Ростовская область (более 70% от общего количества): здесь же сосредоточена и большая часть организаций с низкими рейтингами. Один из субъектов ЮФО – Республика Адыгея – назван в числе регионов-лидеров по эффективности управляющих организаций. Между тем в общей массе управляющих организаций, действующих в ЮФО, «эффективных управленцев» меньше половины. По ЮФО – 43% (для сравнения: по России – 43,3%). И если средний балл «верхней группы» (рейтинги А и BBB) – 55, то у аутсайдеров (835 компаний с рейтингом D) он менее десяти. Стоит отметить, что результаты ЮФО почти не отличаются от общероссийских. Средний рейтинг по России в 2013 г. – СС (неудовлетворительно).
Результаты рейтинга дают основания для еще одного заключения: качественный разрыв между лидерами и аутсайдерами постоянно растет. И если первые со временем улучшают свои позиции, то у большинства из второй группы прогресса не наблюдается.
Конкурс на выживание
В Фонде ЖКХ считают, что низкая позиция в рейтинге – повод для властей заинтересоваться деятельностью таких компаний, а для прокуратуры – осуществить проверку, не дожидаясь того, что сами жильцы напишут жалобу. Действительно, в регионах, особенно в тех, которые вошли в число худших, региональные власти проводят совещания и намечают планы ужесточения контроля.
В Ростовской области (в рейтинге регионов она ближе к концу, средний показатель – С и 52-е место в рейтинге регионов) министерство ЖКХ усиливает контроль за деятельностью УО, расширяя перечень требований к отчету о выполнении договора управления многоквартирным домом. «Предоставление качественной отчетности собственникам жилья о выполнении договора управления многоквартирным домом – это вполне эффективный метод контроля как со стороны собственников жилья, общественных организаций, так и уполномоченных органов за исполнением решений собрания», – отмечает министр ЖКХ Ростовской области Сергей Сидаш.
Еще более печальные последствия, чем ужесточение контроля, для «отстающих» УО может повлечь обязательное лицензирование их деятельности. Согласно законодательной инициативе Минстроя РФ, выдавать лицензии будут региональные жилищные инспекции. К обслуживанию многоквартирных домов будут допущены только УО с достаточной материально-технической базой, не имеющие серьезных нарушений. Организации, которые к маю 2015 г. лицензий не получат, окажутся вне закона. Логично предположить, что большинство аутсайдеров рейтинга окажутся в этом списке.
Без вины виноватые
Участники рынка отмечают, что наряду с коррумпированными предприятиями и «случайными» компаниями в списке «отстающих» есть и добросовестные УО. Дело в том, что ряд параметров, по которым оценивается их деятельность, зависит в большей степени от внешних причин, чем от их работы. Чтобы избежать неприятностей, некоторые из них используют далеко не идеальные методы. Советник исполнительного директора НП «ЖКХ Развитие» Андрей Демин рассказывает, что в последний год наблюдался активный переход организаций от управления к обслуживанию. Переход осуществляется по следующей схеме: владельцы многоквартирных домов на общих собраниях отказываются от договоров управления с УК в свою пользу и тут же нанимают ее в качестве подрядчика на работы по тому же профилю. Понятно, что инициируются такие замены самими УК. «Во-первых, они не могут обеспечить в полном объеме сбор платежей за ЖКУ с собственников, которые, по статистике, оплачивают только 95% счетов, а 5% долга ложится на плечи УК. Для них это сверхзатраты либо испорченные отношения с «ресурсниками» в виде отключений. Во-вторых, из-за новых изменений в законодательстве общедомовые расходы (ОДН), превышающие показания общедомовых счетчиков, тоже обязаны оплачивать УК. У них на это нет ни средств, ни желания. Поэтому в регионах, где занижены нормативы потребления коммунальных услуг и не простимулирована установка приборов учета, управляющие компании массово отказываются управлять жилфондом», – озвучивает проблемы эксперт. «И в Жилищный кодекс РФ, и в основные постановления Правительства РФ в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг очень часто вносятся изменения. Порой они не до конца продуманные и в скором времени опять меняются», – делится представитель ТСЖ «Надежда» (г. Таганрог).
«Система контроля состояния многоквартирных и индивидуальных домов нуждается в серьезной оптимизации. Сегодня контрольные органы по старинке предъявляют санкции к ТСЖ, ЖСК, управляющим и жилищным организациям, не разбираясь, а заказали ли им собственники помещений необходимые работы. Должностные лица не хотят выяснять, виноваты ли такие организации. Многое надо менять в подходах к ответственности собственников, к изменению отношения к управляющим организациям как к «козлам отпущения», а не только в системе контроля», – считает ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев.
Наконец, самая объективная и самая сложная проблема – состояние жилищного фонда. Среди лидеров рейтинга многие управляют новостройками (часто УК создает сам застройщик), большинство имеют в управлении относительно новый жилфонд. У многих аутсайдеров в управлении старые многоэтажки, которые еще нельзя признать ветхими, но проблем у них множество. Член Центрального штаба ОНФ, депутат Госдумы Валерий Трапезников предполагает, что старый жилой фонд после введения лицензирования вообще может остаться без обслуживания. Подводя итог, можно сказать, что результаты рейтинга – повод задуматься не только для УО, но и для законодательной власти и контролирующих органов.
Мнение эксперта
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ РФ: «Введение лицензирования деятельности УК, предусмотренное соответствующим законопроектом, приведет к уходу с рынка до 15% работающих на нем компаний»
– С помощью лицензирования мы проведем «генеральную уборку» среди управляющих компаний. Сегодня в России сложился серый рынок управления жильем. Достоверное количество компаний никто не знает. А ведь через них проходит ежегодно более триллиона рублей. Введя лицензирование, мы пересчитаем все УК страны. Любой собственник сможет увидеть всю достоверную информацию о своей УК в специальном федеральном реестре на сайте Минстроя РФ. По нашим прогнозам, в ходе этой реформы с рынка уйдут около 15% недобросовестных участников. Это те, кто собирает наши деньги, а работы не выполняет, те, из-за кого у нас грязные подъезды, затопленные подвалы, завышенные ОДН в квитанции и падающие на людей сосульки. К июлю 2016 года будут ликвидированы фиктивные многодомовые ТСЖ, не имеющие общего имущества. Мы избавим собственников от уродливых монстров, управляющих домами в разных районах города. За их расходами проследить также невозможно, как и сменить председателя. Останутся хорошо работающие однодомовые ТСЖ, а также многодомовые, имеющие общее имущество.
Николай Молчанов, председатель ТСЖ«Надежда» (г. Таганрог):
– Наше ТСЖ объединяет два многоквартирных дома, которыми самостоятельно управляет. В своей деятельности мы максимально стараемся уменьшить платежи жильцов. Очень сложно выполнять все требования действующего законодательства. Во-первых, множество решений надо принимать на общих собраниях, и порой сложно набрать необходимый кворум, так как довольно много пассивных жильцов. Во-вторых, и в Жилищный кодекс РФ, и в основные постановления Правительства РФ в сфере предоставления ЖКУ очень часто вносятся непродуманные изменения, которые необходимо отслеживать и выполнять, а также объяснять жильцам, что это не мы придумали, а таковы требования законодательства. Например, взимание платы за отопление. В наших домах стоят узлы учета тепловой энергии. Постановления Правительства РФ то обязывают брать оплату только в отопительный период, то вносят изменения, по которым дают возможность принять решения областным властям на 2012-2014 гг. В Ростовской области принимается решение о взимании платы за отопление равномерно в течение всего года, а в настоящее время вообще неизвестно как поступать в 2015 г. (перед подписанием номера в печать стало известно, что с 1 августа 2014 г. платить за отопление жители области будут по фактическому потреблению и только в отопительный период. – Прим. ред.).
В Жилищный кодекс РФ введены ограничения на количество домов (и квартир в них), которые могут быть объединены в одно ТСЖ (в настоящее время в ТСЖ может быть более одного дома, если количество квартир не превышает 200). У нас в ТСЖ, которое образовалось до этих изменений ЖК, 208 квартир. Из-за этих ограничений мы не можем быть владельцами специальных счетов, которые открыты для формирования фонда капитального ремонта. Также мы не можем, даже если бы захотели, присоединить соседние дома. Для этого необходимо оформлять лицензию на обслуживание домов, если в законе о лицензировании (который в настоящее время еще окончательно не принят) не внесут каких-либо изменений по количеству домов, находящихся в ТСЖ, что приведет к дополнительным расходам. В-третьих, очень большой объем информации необходимо размещать на разных сайтах в соответствии с законом о раскрытии информации. Мы не хотим ничего утаивать, но порой физически не успеваем выполнить все необходимое, а штат увеличивать не хотим.
Галина Шувалова
Отраслевой журнал «Вестник»
Июль 2014 года
№ 5 (70)
